Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Ein Immobilienkredit läuft selten bis zur letzten Rate mit denselben Konditionen. Die meisten Baufinanzierungen haben eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren — danach ist die Restschuld noch nicht getilgt, und du brauchst einen neuen Vertrag.
Dieser neue Vertrag ist die Anschlussfinanzierung. Du hast dabei drei Möglichkeiten: Prolongation bei der eigenen Bank, Umschuldung zu einer neuen Bank — oder ein Forward-Darlehen, das du dir schon heute für die Zukunft sicherst.
Die drei Optionen im Vergleich
| Option | Was ist es? | Zinsvorteil | Aufwand | Empfehlung |
|---|---|---|---|---|
| Prolongation | Verlängerung beim aktuellen Anbieter | Gering (Hausbank nutzt Trägheit aus) | Sehr gering | Nur wenn Zinssatz top ist |
| Umschuldung | Wechsel zu einer anderen Bank | 0,2–0,5 % im Schnitt | Mittel (Unterlagen, neue Grundschuld) | Fast immer empfehlenswert |
| Forward-Darlehen | Heute abschließen, später auszahlen | Zinssicherung jetzt | Mittel (Forward-Aufschlag) | Bei steigendem Zinsumfeld |
Prolongation: Bequem, aber teuer
Bei der Prolongation macht dir deine aktuelle Bank ein Angebot zur Verlängerung. Das ist der bequemste Weg — aber selten der günstigste. Studien zeigen, dass Prolongationsangebote im Schnitt 0,2–0,5 % über dem Marktdurchschnitt liegen.
Bei einer Restschuld von 200.000 € und 10 Jahren Restlaufzeit bedeutet 0,3 % Zinsmehrkosten ca. 6.000 € Mehrkosten — nur weil du nicht verglichen hast.
Wann Prolongation sinnvoll ist: Wenn die Hausbank tatsächlich marktgerechte Konditionen anbietet (Gegenchecken!), wenn die Grundschuldabtretung teuer wäre (z. B. sehr alte Grundschuld), oder wenn du absehbar in den nächsten Jahren verkaufen willst.
Umschuldung: In den meisten Fällen die bessere Wahl
Beim Bankwechsel nimmst du die Restschuld und finanzierst sie bei einer anderen Bank zu neuen Konditionen. Die Kosten dafür sind überschaubar: eine neue Grundschuldeintragung kostet ca. 200–500 € beim Notar — die Zinsersparnis übersteigt das in aller Regel deutlich.
- 12 Monate vor Ende der Zinsbindung: Erste Angebote einholen, Prolongationsangebot von der Hausbank anfordern
- Vergleich durchführen: Mindestens 3–5 Angebote von verschiedenen Banken oder über Vermittler (Interhyp, Dr. Klein)
- Angebote gegeneinander ausspielen: Bestes Angebot zur Hausbank tragen — manche Banken bessern noch nach
- Entscheidung und Unterlagen einreichen: Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, Objektunterlagen
- Notartermin und Grundschuldabtretung: Bei Umschuldung Grundschuld auf neue Bank übertragen lassen
Forward-Darlehen: Zinsen jetzt für die Zukunft sichern
Ein Forward-Darlehen erlaubt dir, einen Anschlusskredit bis zu 5 Jahre im Voraus zu aktuellen Zinsen abzuschließen — ausgezahlt wird er erst, wenn deine aktuelle Zinsbindung ausläuft.
| Vorlaufzeit | Forward-Aufschlag (typisch) | Effektiver Aufschlag (ca.) | Break-Even Zinsstieg |
|---|---|---|---|
| 6 Monate | 0,02–0,05 %/Monat | ca. 0,12–0,3 % | Zinsanstieg > 0,2 % |
| 12 Monate | 0,02–0,05 %/Monat | ca. 0,24–0,6 % | Zinsanstieg > 0,4 % |
| 24 Monate | 0,02–0,05 %/Monat | ca. 0,48–1,2 % | Zinsanstieg > 0,8 % |
| 60 Monate | 0,02–0,05 %/Monat | ca. 1,2–3,0 % | Zinsanstieg > 2,0 % |
Das Forward-Darlehen lohnt sich, wenn du damit rechnest, dass Zinsen bis zu deinem Ablaufdatum steigen werden — und der erwartete Anstieg höher ist als der Forward-Aufschlag.
Checkliste: So bereitest du dich vor
- Wann genau endet meine Zinsbindung? (Kreditvertrag prüfen)
- Wie hoch ist meine Restschuld zum Ablauf?
- Welches monatliche Budget steht mir zur Verfügung?
- Wie lange soll die neue Zinsbindung laufen? (5, 10, 15, 20 Jahre)
- Will ich die Tilgung erhöhen oder senken?
- Gibt es Möglichkeiten für Sondertilgungen?
- Unterlagen bereitstellen: Einkommensnachweis, Grundbuchauszug, aktuelle Restschuldbestätigung
Wie viel kann ich durch Umschuldung sparen?
Als Faustregel gilt: Pro 0,1 % niedrigerer Zinssatz sparst du bei 200.000 € Restschuld über 10 Jahre etwa 2.000 €. Wer 0,3–0,5 % bessere Konditionen als die Prolongation herausholt, spart 6.000–10.000 € — bei vergleichsweise minimalem Aufwand.
