Wie viel Eigenkapital ist wirklich nötig?
Die klassische Faustformel lautet: 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital plus alle Nebenkosten. Das ist der Richtwert, mit dem die meisten Banken zufrieden sind und du die besten Zinsen bekommst. Aber was bedeutet das konkret?
| Kaufpreis | 20 % EK | Nebenkosten (NRW 6,5 %) | Gesamt benötigt |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 50.000 € | ~35.000 € | ~85.000 € |
| 350.000 € | 70.000 € | ~47.000 € | ~117.000 € |
| 500.000 € | 100.000 € | ~65.000 € | ~165.000 € |
| 750.000 € | 150.000 € | ~95.000 € | ~245.000 € |
Was zählt als Eigenkapital?
- Erspartes auf Konten und Tagesgeld — die beliebteste Quelle
- Wertpapiere / ETF-Depot — zählt, wenn liquidierbar
- Rückkaufswert Lebensversicherung — nach Nachweis
- Bausparvertrag — Guthaben + Bauspardarlehen zusammen. Mehr erfahren – Bausparrechner
- Schenkungen von Eltern / Familie — mit Schenkungsvertrag. Wie es funktioniert
- Riester-Kapital (Wohnriester) — § 92a EStG
- Eigenleistung (Muskelhypothek) — bei Neubau bis ca. 15 % anerkannt
Was passiert bei weniger als 20 % Eigenkapital?
Banken vergeben Kredite auch bei 10–15 % Eigenkapital — aber zu höheren Zinsen. Jede Beleihungsauslauf-Stufe kostet extra:
| Beleihungsauslauf | Typischer Zinsaufschlag | Mehrkosten bei 300.000 €, 10J |
|---|---|---|
| ≤ 60 % (bestes Segment) | 0 % (Basispreis) | — |
| 60–80 % | +0,1–0,2 % | 3.000–6.000 € |
| 80–90 % | +0,3–0,5 % | 9.000–15.000 € |
| 90–100 % | +0,6–1,0 % | 18.000–30.000 € |
Strategien: Eigenkapital schnell aufbauen
- Automatisches Sparen: Dauerauftrag am 1. des Monats direkt nach Gehaltseingang
- ETF-Sparplan: Rendite schlägt Tagesgeld langfristig. Bei 3 Jahren bis zum Kauf: Risiko vertretbar
- Sonderzahlungen systematisch anlegen: Urlaubs- und Weihnachtsgeld komplett sparen
- Nebeneinkommen: Freelance-Projekte, Verkäufe — alles direkt aufs Sparkonto
- Eltern / Familie einbinden: Zinsgünstige Familiendarlehen oder Schenkungen
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Strategien zum Eigenkapitalaufbau erklärt ImmobilienErfahrung.de. Weitere Infos zu Eigenkapital-Quellen: Kapitalanlage.one.
Eigenkapitalquoten und Zinsauswirkung: Was Banken wirklich berechnen
| EK-Quote | Beleihungsauslauf | Typischer Zinsaufschlag | Mehrkosten bei 300.000 € / 10J |
|---|---|---|---|
| 30 % und mehr | bis 60 % | 0 % (Bestzins) | — |
| 20–30 % | 60–80 % | +0,1–0,2 % | ca. +3.000–6.000 € |
| 10–20 % | 80–90 % | +0,3–0,5 % | ca. +9.000–15.000 € |
| 0–10 % | 90–100 % | +0,5–1,0 % | ca. +15.000–30.000 € |
Diese Quellen zählen als Eigenkapital
Viele Käufer unterschätzen, was Banken als Eigenkapital anerkennen. Folgendes zählt in der Regel:
- Bankguthaben, Tagesgeld, Festgeld — uneingeschränkt
- ETF- und Aktiendepot — mit Abschlag (ca. 80 % des aktuellen Werts)
- Bausparvertrag-Guthaben — wenn zuteilungsreif, zu 100 %
- Rückkaufswert Kapitallebensversicherung — zu 100 %
- Riester-Rente (§ 92a EStG) — bis 15.000 € entnahmefähig (Wohnriester)
- Schenkung von Eltern/Großeltern — mit schriftlichem Schenkungsvertrag
- Eigenleistung (Muskelhypothek) — bei Neubau, bis ca. 15 % des Objektwerts anerkannt
Wann lohnt es sich, mehr Eigenkapital einzusetzen?
Der Grenznutzen von mehr Eigenkapital nimmt ab. Die größten Zinssprünge liegen bei Überschreiten der 60 %- und 80 %-Beleihungsauslauf-Schwellen. Wer genug EK hat, um unter 60 % Beleihungsauslauf zu kommen, sollte das in Betracht ziehen — der Zinsvorteil ist am größten. Darüber hinaus empfehlen Experten jedoch, eine Notfallreserve von 3–6 Monatsgehältern liquide zu behalten. Das Eigenkapital vollständig zu investieren, um 0,1 % Zins zu sparen, lohnt sich nicht, wenn danach keine Reserve bleibt.
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