Was ist die Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung für die verbleibende Restschuld.">Anschlussfinanzierung – oft günstiger als Prolongation.">Umschuldung?
Umschuldung bedeutet: Du wechselst bei der Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank, die bessere Konditionen bietet. Die neue Bank löst dein altes Darlehen ab und stellt ein neues zur Verfügung.
Vorteile der Umschuldung
- Oft 0,2–0,5 % günstigere Zinsen als bei Baufinanzierung bei der gleichen Bank nach Ablauf der Zinsbindung.">Prolongation
- Bei 200.000 € Restschuld, 10 Jahre: 4.000–10.000 € Ersparnis
- Chance, neue Konditionen (Tilgung, Sondertilgung) neu zu verhandeln
Kosten der Umschuldung
- Neue Grundschuldbestellung: 0–300 € (wenn Grundbuch. Bleibt bestehen, auch wenn das Darlehen abbezahlt ist.">Grundschuld übertragen wird)
- Abtretungsgebühr: Ca. 100–300 € (wenn Grundschuld abgetreten statt neu eingetragen)
- Bearbeitungszeit: Ca. 4–8 Wochen
Wann lohnt es sich NICHT?
- Wenn der Zinsvorteil unter 0,1 % liegt (Aufwand zu hoch)
- Wenn noch Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
- Wenn die Restschuld sehr gering ist (< 50.000 €)
Die Faustregel
Ab 0,2 % Zinsvorteil lohnt die Umschuldung in fast allen Fällen. Vergleiche Angebote über mehrere Anbieter und nutze unseren Finanzierungsrechner für die Berechnung.
Typischer Fehler: Zu spät anfangen
Wir sehen es immer wieder: Eigentümer warten bis 2–3 Monate vor Ablauf der Zinssatz festgeschrieben ist. Typisch: 5, 10, 15 oder 20 Jahre.">Zinsbindung und nehmen dann das erste Angebot an. Das ist teuer. Wer 12–18 Monate früher startet, hat Zeit zu vergleichen, zu verhandeln — und spart typisch 5.000–15.000 €.
Die Verbraucherzentrale erklärt, worauf es bei der Umschuldung ankommt: Verbraucherzentrale Baufinanzierung. Einen ausführlicheren Leitfaden bietet ImmobilienErfahrung.de.
Umschuldung der Baufinanzierung: Wann zahlt es sich aus?
Eine Umschuldung (Wechsel der Bank vor Ablauf der Zinsbindung) ist nur möglich nach 10 Jahren Zinsbindung (§ 489 BGB) oder gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
| Situation | Umschuldung möglich | Kosten |
|---|---|---|
| Nach 10J (§ 489 BGB) | Ja, jederzeit | Nur Hauskauf: ca. 1,5 % des Kaufpreises für Notar und Grundbucheintrag.">Notarkosten (~0,3 %) |
| Innerhalb Zinsbindung | Ja, gegen VFE | VFE + Notarkosten (oft zu teuer) |
| Am Ende Zinsbindung | Ja, ohne Kosten | Nur Notarkosten (~0,3 %) |
Wann lohnt die Umschuldung (Schnellcheck)
- Restschuld über 100.000 € (Notarkosten werden schneller amortisiert)
- Zinsdifferenz mindestens 0,2–0,3 % gegenüber aktuellem Angebot
- Verbleibende Laufzeit mindestens 5 Jahre
- Keine Vorfälligkeitsentschädigung oder VFE kleiner als erwartete Zinsersparnis
Schnellcheck: Lohnt meine Umschuldung?
Drei Fragen für die schnelle Entscheidung:
- Ist meine Restschuld über 100.000 €? (Wenn nein: Umschuldungskosten oft zu hoch)
- Ist der neue Zinssatz mind. 0,2% günstiger? (Wenn nein: Kaum Ersparnis)
- Verbleiben noch mind. 5 Jahre Laufzeit? (Wenn nein: Kurze Amortisationszeit)
Alle drei mit Ja → Umschulden lohnt sich. Berechne deine Ersparnis: Anschlussrechner
Umschuldung: Die Kalkulation, die über Ja oder Nein entscheidet
Eine Umschuldung lohnt sich immer dann, wenn die Ersparnis durch günstigere Zinsen die Kosten der Umschuldung übersteigt. Das klingt einfach — aber die Rechnung hat Tücken.
| Kriterium | Umschuldung lohnt sich | Eher nicht lohnenswert |
|---|---|---|
| Zinsdifferenz | Über 0,3 % günstiger als aktuell | Unter 0,2 % |
| Restschuld | Über 100.000 € | Unter 50.000 € |
| Restlaufzeit | Über 5 Jahre | Unter 2 Jahre |
| VFE fällig | Amortisiert sich in <3 Jahren | Amortisiert sich in >4 Jahren |
Beispielrechnung: Restschuld 150.000 €, Restlaufzeit 8 Jahre, Zinsdifferenz 0,4 %:
- Ersparnis: 150.000 × 0,4 % × 8 = 4.800 € (vereinfacht)
- Umschuldungskosten: ca. 600–800 € (Notar, Grundbuch)
- Ergebnis: Break-even nach 1,5 Jahren → Umschuldung lohnt sich klar
