Prolongation vs. Umschuldung — was ist der Unterschied?
Wenn deine Zinsbindung ausläuft, steht eine Entscheidung an, die zehntausende Euro Unterschied machen kann. Die zwei Optionen:
| Prolongation | Umschuldung | |
|---|---|---|
| Was ist es? | Verlängerung bei der gleichen Bank | Wechsel zu einer anderen Bank |
| Aufwand | Minimal — ein Brief reicht | Notar, Grundschuldabtretung nötig |
| Zinsen | Oft 0,2–0,5 % teurer als Markt | Meist 0,2–0,5 % günstiger |
| Kosten | Keine | Ca. 300–600 € (Notar/Grundbuch) |
| Empfehlung | Nur wenn Konditionen stimmen | Standard — fast immer sinnvoller |
Wann lohnt sich die Umschuldung?
Faustregel: Ab 0,2 % Zinsvorteil lohnt die Umschuldung fast immer. Rechenbeispiel:
| Restschuld | Zinsvorteil | Laufzeit | Ersparnis | Umschuldungskosten |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 0,2 % | 10 Jahre | ~4.000 € | 400–600 € |
| 200.000 € | 0,5 % | 10 Jahre | ~10.000 € | 400–600 € |
| 300.000 € | 0,3 % | 10 Jahre | ~9.000 € | 500–700 € |
Schritt-für-Schritt: Anschlussfinanzierung optimal planen
- 18 Monate vorher: Restschuld berechnen mit unserem Rechner
- 15 Monate vorher: Mindestens 3 Angebote einholen (Konditionsanfragen!)
- 12 Monate vorher: Bestes Angebot auswählen, ggf. Forward-Darlehen abschließen
- 3 Monate vorher: Alle Unterlagen bereitstellen, Notar vorbereiten
- Bei Ablauf: Nahtloser Übergang — kein Tag ohne Finanzierung
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehenist ein Darlehensvertrag, der jetzt zu heutigen Zinsen abgeschlossen wird, aber erst in der Zukunft ausgezahlt wird. Du sicherst dir den aktuellen Zins — das kostet einen kleinen Aufschlag (ca. 0,01–0,03 % pro Monat Vorlauf).
Prolongation verhandeln — so gehts
Auch bei Prolongation musst du nicht das erste Angebot akzeptieren. Deine Bank weiß, dass du weggehen könntest. Nutze das:
- Konkurrenzangebote vorlegen (von Interhyp, Dr. Klein)
- Auf lange Geschäftsbeziehung hinweisen
- Höhere Tilgung anbieten — senkt das Bankrisiko
- Im Gegenzug: besserer Zinssatz, mehr Sondertilgungsoptionen
Mehr zur Anschlussfinanzierung Planungund zum Anbietervergleich.
Den Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung erklärt ImmobilienErfahrung.de detailliert. Für einen Anbietervergleich: Anschlussfinanzierung.one.
Prolongation: Vor- und Nachteile
Bei der Prolongation verlängerst du den Kredit einfach bei deiner Hausbank zu neuen Konditionen. Der Vorteil: kein Aufwand, keine neuen Unterlagen, keine Grundbuchkosten. Der Nachteil: Deine Hausbank weiß, dass du wahrscheinlich nicht wechselst — und macht oft kein optimales Angebot. Studien zeigen: Prolongationskunden zahlen im Schnitt 0,2–0,4 % mehr als Umschuldungskunden.
Umschuldung: So läuft der Wechsel ab
Bei der Umschuldung wechselst du zu einer anderen Bank. Der neue Anbieter übernimmt die Grundschuld, was mit Notarkosten von ca. 0,2–0,5 % der Darlehenssumme verbunden ist. Diese Kosten refinanzieren sich durch den Zinsvorteil typischerweise innerhalb von 12–24 Monaten. Zeitplan: Konditionsanfragen stellen (SCHUFA-neutral!) → Angebote vergleichen → Zusage einholen → Kündigung bei alter Bank mit 3 Monaten Frist → Notar → Auszahlung.
| Prolongation | Umschuldung | |
|---|---|---|
| Aufwand | Gering | Mittel (Unterlagen, Notar) |
| Kosten | Keine | 0,2–0,5 % (Notar, Grundbuch) |
| Zinsersparnis | Selten optimal | Oft 0,2–0,5 % besser |
| Empfehlung | Nur wenn Unterschied < 0,15 % | Bei > 0,2 % Differenz |
Forward-Darlehen: Jetzt sichern, später profitieren
Ein Forward-Darlehen sichert dir heute den Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung in bis zu 60 Monaten Vorlauf. Der Zinsaufschlag beträgt je nach Anbieter 0,01–0,02 % pro Monat Vorlaufzeit — bei 36 Monaten sind das ca. 0,36–0,72 % Aufschlag. Es lohnt sich, wenn die Zinsen bis dahin stärker steigen als der Aufschlag. Mit unserem Anschlussfinanzierungs-Rechner kannst du verschiedene Szenarien durchrechnen.
