Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Wenn du dein Darlehen vor Ende der Zinsbindung zurückzahlst, entgeht der Bank Zinserträge. Sie berechnet deshalb eine Entschädigungszahlung — die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann bei größeren Darlehen 10.000–30.000 € betragen.
Wann entsteht sie?
- Immobilienverkauf vor Ende der Zinsbindung
- Umschuldung zu einer günstigeren Bank während der Laufzeit
- Vorzeitige Rückzahlung aus privatem Vermögen
- Ausnahme: Nach 10 Jahren läuft ein Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB)
Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht
Nach 10 Jahren Zinsbindung hast du immer ein kostenfreies Sonderkündigungsrecht — unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsdauer. Bei einer 15-jährigen Zinsbindung kannst du nach 10 Jahren kündigen und zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Frist: 6 Monate.
So vermeidest du die Entschädigung
- 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht nutzen
- Zinsbindungsende abwarten
- Sondertilgungsrecht vollständig ausschöpfen
- Bereits beim Vertragsabschluss auf Kündigungsrecht achten
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Häufige Fragen und praktische Tipps
Unsere Leser stellen uns regelmäßig folgende Fragen zu diesem Thema. Hier die wichtigsten Antworten kompakt:
Die Verbraucherzentrale erklärt deine Rechte bei der Vorfälligkeitsentschädigung: Verbraucherzentrale Baufinanzierung. Details zur VFE-Berechnung: Kapitalanlage.one.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Banken berechnen die VFE nach der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode: Sie vergleichen den entgangenen Gewinn aus dem Darlehen mit dem, was sie bei Anlage des Kapitals am Kapitalmarkt verdienen würden.
Faustformel: Bei einem 300.000 € Darlehen mit 3 Jahren Restlaufzeit und 1 % Zinsdifferenz beträgt die VFE ca. 8.000–12.000 €.
| Faktor | Einfluss auf VFE |
|---|---|
| Restlaufzeit | Länger = höhere VFE |
| Restschuld | Höher = höhere VFE |
| Zinsdifferenz | Markt gestiegen = geringere VFE |
| Sondertilgungsrechte | Reduzieren die VFE-Basis |
Wann entfällt die VFE?
- Nach 10 Jahren Zinsbindung (§ 489 BGB): Kündigung mit 6 Monaten Frist möglich — keine VFE
- Bei variablen Darlehen: Jederzeit kündbar, keine VFE
- Bei Tod oder Scheidung: Einige Banken verzichten auf VFE
- Bei Immobilienverkauf mit Kaufvertrag: Bank muss Ablösebetrag inkl. VFE mitteilen
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Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Höhe der VFE richtet sich nach dem Zinsschaden, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung erleidet. Zwei Berechnungsmethoden sind zulässig: die Aktiv-Passiv-Methode (Vergleich mit Bundesanleihen) und die Aktiv-Aktiv-Methode (Wiederausleihung zu aktuellen Zinsen). Banken wählen die für sie günstigere.
| Restschuld | VFE bei 1% Zinsdifferenz | VFE bei 2% Zinsdifferenz |
|---|---|---|
| 100.000 € | ca. 1.500–2.500 € | ca. 3.000–5.000 € |
| 200.000 € | ca. 3.000–5.000 € | ca. 6.000–10.000 € |
| 300.000 € | ca. 4.500–7.500 € | ca. 9.000–15.000 € |
Wann ist keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?
- Nach 10 Jahren Zinsbindung: Kündigung mit 6 Monaten Frist — keine VFE (§ 489 BGB)
- Wenn die Bank fehlerhafte Widerrufsbelehrung hatte (Widerrufsjoker)
- Bei variablen Darlehen (jederzeit mit 3 Monaten Frist kündbar)
- Bei Verkauf der Immobilie und gleichzeitigem Abschluss einer neuen Finanzierung bei derselben Bank
