Warum Nebenkosten so wichtig sind
Viele Käufer planen die Nebenkosten zu niedrig ein. Bei einem 400.000-€-Haus können das schnell 40.000–60.000 € sein — Geld, das du brauchst, bevor du auch nur einen Cent tilgst. Diese Kosten sollten idealerweise aus Eigenkapitalgedeckt werden.
Die drei großen Nebenkostenpositionen
1. Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %)
Die größte Nebenkosten-Position. Sie variiert je nach Bundesland. Bayern und Sachsenhaben 3,5 % — die günstigsten. Nordrhein-Westfalen, Berlin und Schleswig-Holstein verlangen 6,5 % — fast doppelt so viel.
2. Notarkosten (1,5–2 %)
Notar und Grundbuch sind Pflicht beim Immobilienkauf. Die Notarkostensetzen sich aus Beurkundungsgebühren (ca. 1–1,5 %) und Grundbucheintragungen (0,5 %) zusammen. Gesetzlich geregelt — kein Verhandlungsspielraum.
3. Maklercourtage (0–3,57 %)
Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip auch beim Kauf: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50 % der Provision. Oft trägt Käufer und Verkäufer je 3,57 % brutto. Makler-Tipps helfen, diese Kosten zu minimieren.
Weitere Nebenkosten
- Gebäudeversicherung (Erstjahresbeitrag)
- Wohngebäudeversicherung ab Übergabe Pflicht
- Gutachterkosten für Wertgutachten (optional, 1.000–3.000 €)
- Bereitstellungszinsen wenn Bau verzögert
- Umzugskosten
- Renovierung / erste Instandhaltung
Checkliste Nebenkosten
- Grunderwerbsteuer deines Bundeslandes ermitteln
- Notar frühzeitig kontaktieren, Kosten abfragen
- Maklervertrag prüfen — wer zahlt wie viel?
- Puffer von 2 % für unvorhergesehene Kosten einplanen
- Alle Nebenkosten aus Eigenkapital finanzieren
Nutze unseren Finanzierungsrechner, um Kaufpreis + Nebenkosten in deine Gesamtfinanzierung einzuplanen.
Alle Kaufnebenkosten im Detail erklärt Kapitalanlage.one. Neutrale Verbraucherinformationen: Verbraucherzentrale.
Alle Nebenkosten beim Hauskauf im Detail
Die Nebenkosten beim Hauskauf sind eine der größten Kostenfallen — besonders für Erstkäufer. Je nach Bundesland summieren sie sich auf 9–15 % des Kaufpreises.
| Kostenposition | Höhe | Pflicht? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je BL) | Ja |
| Notarkosten (Kaufvertrag) | ca. 0,8–1,2 % | Ja |
| Grundbucheintrag | ca. 0,3–0,5 % | Ja |
| Maklerprovision | 0–3,57 % (je Seite) | Nein |
| Finanzierungskosten | 0–1 % (Disagio) | Nein |
| Gutachter | 0,3–0,5 % | Nein (empfohlen) |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Günstigste Bundesländer: Bayern und Sachsen (3,5 %). Teuerste: Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen (je 6,5 %). Bei 400.000 € Kaufpreis ergibt das einen Unterschied von 12.000 €.
Vollständige Kalkulation: Baufinanzierungsrechner
Die 5 Kostenpositionen im Detail
1. Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %): Fällt auf den Kaufpreis an, nicht auf den Verkehrswert. Bei Neu- und Umbaumaßnahmen kann durch Kaufpreisaufteilung (Grundstück + Gebäude) die Steuer legal reduziert werden — Steuerberater fragen.
2. Notarkosten (ca. 1,0–1,5 %): Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und wickelt die Eigentumsübertragung ab. Kosten sind gesetzlich geregelt (GNotKG) — kein Verhandlungsspielraum. Bei 350.000 € ca. 3.500–5.000 €.
3. Grundbucheintrag (ca. 0,5 %): Eintrag der Eigentumsänderung und der Grundschuld zugunsten der Bank. Bei 350.000 € ca. 1.500–2.000 €.
4. Maklerprovision (0–3,57 %): Seit 2020 maximal 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer. In vielen Fällen kein Makler beteiligt (besonders bei Direktverkäufen).
5. Gutachter / Wertermittlung (500–2.000 €): Nicht verpflichtend, aber bei älteren Objekten und hohem Kaufpreis empfehlenswert. Manchmal von der Bank selbst beauftragt.
Wie du Nebenkosten legit reduzierst
- Kaufpreisaufteilung Grundstück/Gebäude im Kaufvertrag senkt GrESt
- Direktkauf ohne Makler spart 3–7 % Provision
- Notargebühren: Kein Spielraum, aber Doppelbeauftragung vermeiden
Berechne deine Nebenkosten für jedes Bundesland: Grunderwerbsteuer Bundesland-Vergleich →
