Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf
Seit Dezember 2020 gilt: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Provision. In der Praxis heißt das: Beauftragt der Verkäufer den Makler, zahlen beide je 3,57 % (inkl. MwSt.) — insgesamt 7,14 %. Bei 400.000 € sind das 28.560 € Courtage gesamt, 14.280 € für dich.
5 Strategien die Maklercourtage zu senken
1. Direkt beim Eigentümer kaufen
Privat inserierte Immobilien auf ImmoScout24 oder eBay Kleinanzeigen kommen ohne Makler aus. Kein Makler = keine Courtage. Lohnt sich besonders in Regionen mit aktivem Privatmarkt.
2. Maklergebühr verhandeln
Beim Käufermarkt (viele Objekte, wenige Käufer) gibt es Spielraum. Besonders wenn du schnell entscheiden kannst und die Finanzierung steht: Verhandlung auf 1,5–2,38 % möglich.
3. Zeitpunkt der Besichtigung nutzen
Wenn ein Objekt schon lange am Markt ist, ist die Verhandlungsposition besser. Makler wollen abschließen — nutze das.
4. Neubau vom Bauträger kaufen
Bauträger verkaufen oft ohne Makler direkt. Die ersparte Courtage ist manchmal im Preis eingepreist — aber nicht immer.
5. Bieterverfahren vermeiden
Bei Bieterverfahren ist kaum Spielraum. Besser: Klassische Objekte mit verhandlungsbereiten Eigentümern suchen.
Wann ist ein Makler trotzdem sinnvoll?
Bei komplexen Immobilien (Denkmalschutz, Erbengemeinschaften, Gewerbeanteil) lohnt sich ein erfahrener Makler. Er übernimmt Due Diligence, Preisverhandlung und Abwicklung.
Rechne alle Nebenkosten in deine Finanzierung ein: Zum Rechner. Mehr Überblick: Alle Nebenkosten beim Hauskauf.
Wie hoch ist die Maklercourtage in Deutschland?
| Situation | Provision | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Kauf einer Bestandsimmobilie | 3,57 % (Käuferanteil) + 3,57 % (Verkäufer) | 14.280 € |
| Provisionsfrei direkt vom Verkäufer | 0 % | 0 € |
| Neubau direkt vom Bauträger | 0–3 % | 0–12.000 € |
Seit dem Bestellerprinzip (Gesetz 2020) ist die Maklercourtage bei Käufen hälftig zu teilen — der Verkäufer zahlt mindestens genauso viel wie der Käufer. Die Maximalcourtage für Käufer liegt damit bei 3,57 % inkl. MwSt.
Strategien um Maklerkosten zu vermeiden oder zu sparen
- Direkt bei Eigentümern suchen: Immoscout, Immowelt — filter auf "von Privat". Keine Courtage spart 14.000 € bei einem 400.000 €-Objekt.
- Netzwerk aktivieren: Viele gute Immobilien werden nie inseriert — über Bekannte, Nachbarschaft, Unternehmen.
- Verhandeln: Die Courtage ist nicht zwingend verhandelbar (Käufer muss zahlen was Verkäufer bestellt hat) — aber bei direktem Kontakt zum Verkäufer ist Einigung möglich.
- Steuerlich absetzen (bei Vermietung): Maklerkosten bei Kauf zur Vermietung sind als Anschaffungsnebenkosten absetzbar.
Ist ein Makler seinen Preis wert?
Ein guter Makler prüft Unterlagen, verhandelt, koordiniert Notartermin und haftet für Falschaussagen. Bei komplexen Immobilien oder wenig Zeit kann das seinen Preis wert sein. Bei einfachen Bestandswohnungen in begehrten Lagen ist der Mehrwert begrenzt. Rechne die 3,57 % immer in deine Eigenkapital-Kalkulation ein.
Maklercourtage sparen: Legale Wege und ihre Grenzen
Seit dem Bestellerprinzip 2020 bei Mietwohnungen wurde vielfach ein ähnliches Gesetz für Immobilienkäufe erwartet. Es kam — aber anders: Seit 23.12.2020 gilt bei privatem Kauf/Verkauf eine hälftige Teilung der Maklercourtage.
| Situation | Maklercourtage | Dein Anteil |
|---|---|---|
| Makler vom Verkäufer beauftragt | Max. 3,57 % pro Seite (inkl. MwSt.) | Max. 3,57 % |
| Du beauftragst Makler selbst | Individuell verhandelbar | Alles |
| Maklerfreier Kauf (direkt vom Eigentümer) | 0 % | 0 % |
Bei 350.000 € und 3,57 % Courtage sind das ca. 12.500 € — rund 3,5 % des Kaufpreises zusätzlich zu GrESt und Notarkosten.
