Vor der Besichtigung: Unterlagen anfordern
- Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
- Energieausweis (Pflicht beim Verkauf)
- Baujahr und Bauunterlagen/Baupläne
- Letzte Nebenkostenabrechnung
- Bei WEG: Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
- Bei WEG: Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Mietvertrag (bei vermietetem Objekt)
Bei der Besichtigung: Diese Mängel suchen
- Feuchtigkeitsflecken an Wänden, Decken, Keller
- Schimmel (oft in Ecken, hinter Möbeln)
- Zustand von Dach, Fenster, Heizung
- Elektrik: Alter und Zustand der Anlage
- Böden, Fliesen, Sanitär auf Schäden
- Außenanlage: Risse in Fassade, Garage, Zaun
Rechtliche Prüfung
Prüfe das Grundbuch auf Lasten: Wegerechte, Vorkaufsrechte, alte Grundschulden müssen vor dem Kauf geklärt sein.
- Gibt es alte, nicht gelöschte Grundschulden?
- Wegerechte oder Leitungsrechte Dritter?
- Vorkaufsrecht von Gemeinde oder Mieter?
- Baulasten im Baulastenverzeichnis?
Finanzierung sichern vor dem Notartermin
Ohne schriftliche Finanzierungszusage keinen Notartermin vereinbaren! Kalkuliere alle Nebenkosten ein und nutze unseren Finanzierungsrechner für deine Rate.
Häufige Fragen und praktische Tipps
Unsere Leser stellen uns regelmäßig folgende Fragen zu diesem Thema. Hier die wichtigsten Antworten kompakt:
Beim Besichtigungstermin: Das solltest du prüfen
Die Besichtigung ist der wichtigste Moment des Kaufprozesses — und die meisten Käufer verpassen entscheidende Details. Nimm immer einen unabhängigen Gutachter oder sachkundigen Bekannten mit. Achte besonders auf: Feuchtigkeitsflecken an Decken und Wänden (Zeichen für Schimmel oder Wasserschäden), den Zustand der Elektroinstallation (Sicherungskasten, Leitungsalter), Heizungsanlage (Baujahr, Energieeffizienzklasse) und Kellerabdichtung.
Rechtliche Prüfung: Diese Dokumente sind Pflicht
Bevor du ein Angebot machst, solltest du folgende Unterlagen vollständig haben und prüfen (ggf. mit einem Anwalt):
- Grundbuchauszug (aktuell): Lasten, Beschränkungen, Wegerechte, Hypotheken prüfen
- Flächennutzungsplan: Ist das Grundstück bebaubar? Gibt es Erweiterungspotenzial?
- Baulastenverzeichnis: Manche Gemeinden führen öffentliche Lasten außerhalb des Grundbuchs
- Bei Wohnungen — Teilungserklärung: Was gehört zu deiner Einheit, was ist Gemeinschaftseigentum?
- Energieausweis: Klasse A–H — ein schlechter Wert bedeutet hohe Betriebskosten
Finanzierung frühzeitig klären
Wer ein konkretes Objekt im Visier hat, sollte parallel zum Besichtigungsprozess die Finanzierung vorbereiten. Viele Verkäufer akzeptieren kein Angebot ohne eine schriftliche Finanzierungsbestätigung. Mit unserem Eigenkapital-Rechner erkennst du sofort, ob dein Budget für das Wunschobjekt reicht — inklusive aller Nebenkosten nach Bundesland.
Für die Finanzierungsanfrage brauchst du: die letzten 3 Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid des Vorjahres, Kontoauszüge der letzten 3 Monate, aktuellen SCHUFA-Auszug (kostenlos einmal jährlich über meineSCHUFA.de) und den Grundbuchauszug des Kaufobjekts.
Verhandlung: So drückst du den Preis
Der Angebotspreis ist selten der Endpreis. Nutze folgende Argumente: Nachgewiesene Mängel aus der Besichtigung, lange Vermarktungszeit (über 90 Tage), Vergleichspreise aus der Region (Immoscout-Preistrend) und Barzahlung ohne Finanzierungsvorbehalt. In einem normalen Markt sind 5–10 % Verhandlungsspielraum realistisch.
