Die drei Hauptkostenblöcke beim Kauf
Beim Immobilienkauf kommen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten auf dich zu. Diese werden von Banken nicht finanziert — du brauchst sie als Eigenkapital parat.
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern/Sachsen) bis 6,5 % (Thüringen/NRW) des Kaufpreises
- Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
- Grundbucheintrag: ca. 0,5 % des Kaufpreises
- Maklercourtage: 0–3,57 % je nach Bundesland und Vereinbarung
Rechenbeispiel: 350.000 € Kaufpreis in NRW
Kaufpreis: 350.000 € | Grunderwerbsteuer (6,5 %): 22.750 € | Notar + Grundbuch (2 %): 7.000 € | Makler (3,57 %): 12.495 €. Gesamte Nebenkosten: ca. 42.245 € — das sind über 12 % des Kaufpreises.
In Bayern wären es durch die günstigere Grunderwerbsteuer (3,5 %) rund 30.000 € weniger. Deshalb lohnt es sich, den Bundesländervergleich zu kennen.
Tipps: Nebenkosten senken
- Ohne Makler kaufen: Direktkauf vom Eigentümer spart 12.495 € (bei 350k)
- Inventar separat ausweisen: Küche, Einbauschränke nicht im Kaufvertrag — das senkt die Bemessungsgrundlage
- Grunderwerbsteuer-Schuldner beachten: Seit 2020 teilen Käufer/Verkäufer die Maklerkosten
- Förderung prüfen: Manche Bundesländer haben Erstkäufer-Freibeträge
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Alle Kaufnebenkosten im Überblick erklärt Kapitalanlage.one. Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) findest du auf gesetze-im-internet.de.
Alle Nebenkosten beim Immobilienkauf im Überblick
Die Kaufnebenkosten sind einer der häufigsten Fallstricke für Erstkäufer. In teuren Bundesländern wie Bayern oder Hamburg summieren sie sich schnell auf 12–15 % des Kaufpreises.
| Kostenart | Prozentsatz | Bei 350.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (NRW) | 6,5 % | 22.750 € |
| Grunderwerbsteuer (Bayern) | 3,5 % | 12.250 € |
| Notar & Kaufvertrag | ca. 1,0 % | ca. 3.500 € |
| Grundbucheintrag | ca. 0,5 % | ca. 1.750 € |
| Maklerprovision (max.) | 3,57 % (je Seite) | ca. 12.495 € |
| Gutachter (optional) | 0,3–0,5 % | 1.050–1.750 € |
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (2026)
Die Grunderwerbsteuer variiert je Bundesland stark: Bayern und Sachsen mit 3,5 % sind die günstigsten, Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 % die teuersten.
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Nebenkosten je Bundesland — was du wirklich zahlst
| Bundesland | GrESt | Notar+GB | Nebenkosten bei 350k € |
|---|---|---|---|
| Bayern / Sachsen | 3,5 % | 2,0 % | ca. 19.250 € (+ Makler) |
| Berlin / Hamburg | 6,0 % | 2,0 % | ca. 28.000 € (+ Makler) |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | 2,0 % | ca. 29.750 € (+ Makler) |
| Durchschnitt DE | 5,2 % | 2,0 % | ca. 25.200 € (+ Makler) |
Maklerkosten: Wenn, dann verhandeln
Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip beim Wohnungskauf: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlen Käufer und Verkäufer je maximal die Hälfte der Provision. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € und 3,57 % Käufer-Courtage wären das 12.495 €. Tipp: Viele Verkäufer verkaufen direkt (ohne Makler) über Portale wie ImmoScout24 oder eBay Kleinanzeigen — spart beide Seiten.
Wichtig: Alle Nebenkosten müssen aus dem eigenen Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren diese nicht mit. Plane mindestens 12–15 % des Kaufpreises für Nebenkosten ein.
