Was ist ein Annuitätendarlehen?
Beim Annuitätendarlehen zahlst du eine gleichbleibende monatliche Rate (die "Annuität") über die gesamte Zinsbindungsdauer. Diese Rate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil, die sich monatlich verschieben: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.
Wie funktioniert das?
Bei einem 300.000 € Darlehen mit 3,5 % Zins und 2 % Tilgung: Rate = 300.000 × (3,5 % + 2 %) / 12 = 1.375 €. Im ersten Monat: 875 € Zinsen + 500 € Tilgung. Im Jahr 10: 791 € Zinsen + 584 € Tilgung — die Rate bleibt gleich, der Mix ändert sich.
Vorteile des Annuitätendarlehens
- Planungssicherheit durch konstante Rate
- Verbreitet: Alle Banken kennen und bieten es an
- Einfach zu verstehen und zu vergleichen
- Sondertilgungen meist möglich
Nachteile
- Restschuld nach Zinsbindung: Muss anschlussfinanziert werden
- Bei kurzem Zinsbindungsende: Zinsänderungsrisiko
Alternativen
Volltilgerdarlehen: Garantierte vollständige Tilgung bis Ende der Zinsbindung — höhere Rate, aber keine Restschuld. Berechne beides mit unserem Finanzierungsrechner.
Erfahrungswerte: So viel macht der Unterschied
Wer von 1 % auf 2 % Anfangstilgung erhöht, zahlt ca. 200–300 € mehr im Monat — aber verkürzt die Laufzeit bei 300.000 € um ca. 12 Jahre. Das sind 12 Jahre früher schuldenfrei und ca. 40.000–60.000 € weniger Zinsen insgesamt.
Das Annuitätendarlehen mit Rechenbeispielen erklärt: ImmobilienErfahrung.de. Für einen unabhängigen Test empfiehlt sich der Finanztest Baufinanzierungsratgeber.
Annuitätendarlehen: Das Standardmodell der Baufinanzierung
Das Annuitätendarlehen ist mit über 80 % Marktanteil die häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland. Die monatliche Rate (= Annuität) bleibt konstant — aber die Zusammensetzung aus Zins und Tilgung verändert sich.
| Jahr | Rate | Zinsanteil | Tilgungsanteil |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 1.375 € | 72 % (875 €) | 28 % (500 €) |
| Jahr 10 | 1.375 € | 65 % (745 €) | 35 % (630 €) |
| Jahr 20 | 1.375 € | 50 % (575 €) | 50 % (800 €) |
Basis: 300.000 €, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung
Annuität vs. andere Darlehensformen
- Annuitätendarlehen: Konstante Rate, wachsende Tilgung — Standard
- Tilgungsdarlehen: Konstante Tilgung, sinkende Rate — für Profis
- Endfälliges Darlehen: Nur Zinsen zahlen, Tilgung am Ende — riskant
- Variables Darlehen: Zins schwankt mit Markt — flexibel aber unsicher
Berechne deine Annuität: Baufinanzierungsrechner | Tilgungsrechner
Annuitätendarlehen vs. andere Darlehensformen
| Darlehenstyp | Rate | Restschuld | Geeignet für |
|---|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | Konstant | Am Ende (oft hoch) | Die meisten Käufer |
| Volltilger-Darlehen | Konstant (höher) | 0 am Ende | Planungssichere Abzahler |
| Endfälliges Darlehen | Nur Zinsen | 100 % am Ende | Investoren, Kapitalanleger |
| Variables Darlehen | Schwankend | Variabel | Kurzfristige Finanzierung |
Warum ist das Annuitätendarlehen der Standard?
Die gleichbleibende Rate macht die monatliche Belastung planbar — das ist der Hauptvorteil. Familien mit festem Budget wissen von Anfang an, was sie monatlich zahlen. Außerdem schützt die lange Zinsbindung (10–20 Jahre) vor Zinssteigerungen während der Laufzeit.
Der Nachteil: Am Ende der Zinsbindung besteht fast immer noch eine Restschuld (bei 2 % Tilgung und 10 Jahren: typisch 80–85 % der Ursprungsschuld). Diese muss durch eine Anschlussfinanzierung gedeckt werden. Restschuld berechnen →
