Vor der Suche: Finanzen klären
Bevor du mit der Immobiliensuche beginnst, musst du wissen, was du dir wirklich leisten kannst. Deine monatliche Rate sollte nicht mehr als 35 % deines Nettoeinkommens betragen.
Nutze unseren Baufinanzierungsrechner um verschiedene Szenarien durchzuspielen. Prüfe auch, wie viel Eigenkapital du mitbringen kannst.
Deine Checkliste: Erste Immobilie
- Eigenkapital ermitteln: Ersparnisse, Bausparvertrag, Elternschenkung
- Monatliche Maximalrate berechnen (max. 35 % Nettoeinkommen)
- Kaufpreis-Obergrenze festlegen (inkl. 10–15 % Nebenkosten)
- Schufa-Auskunft einholen und prüfen
- Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate bereithalten
- Kontoauszüge der letzten 3 Monate sammeln
- Finanzierungsangebote bei mindestens 3 Banken einholen
- KfW-Förderprogramme prüfen
- Notwendige Versicherungen abschließen (Gebäude, Risikoleben)
- Notar und Grundbucheintrag einplanen (ca. 2 % Nebenkosten)
Häufige Fehler von Erstfinanzierern
- Zu wenig Eigenkapital eingeplant — die Nebenkosten vergessen
- Nur bei der Hausbank angefragt — kein Vergleich
- Zu geringe Tilgung gewählt (unter 2 % p.a.)
- Kein Sondertilgungsrecht vereinbart
- Keine Risikolebensversicherung abgeschlossen
Nutze auch unseren Anbietervergleich um die besten Konditionen zu finden. Für die nächsten Schritte empfehlen wir den Baufinanzierungs-Ablauf als Leitfaden.
Eine ausführliche Schritt-für-Schritt-Anleitung für Erstkäufer bietet ImmobilienErfahrung.de. Neutrale Verbraucherinfos: Verbraucherzentrale Baufinanzierung.
Was kostet eine Erstimmobilie wirklich?
Viele Erstkäufer unterschätzen die Gesamtkosten. Neben dem Kaufpreis kommen Nebenkosten von 9–12 % hinzu — bei 300.000 € also bis zu 36.000 € zusätzlich.
| Kostenart | Anteil am Kaufpreis | Beispiel (300k €) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | 10.500–19.500 € |
| Notarkosten | ca. 1,5 % | ca. 4.500 € |
| Grundbucheintrag | ca. 0,5 % | ca. 1.500 € |
| Maklerprovision | 0–3,57 % | 0–10.710 € |
| Gesamt Nebenkosten | 5,5–12 % | 16.500–36.210 € |
Eigenkapital für die erste Immobilie
Banken verlangen in der Regel mindestens 20 % Eigenkapital plus Nebenkosten. Das bedeutet: Bei 300.000 € Kaufpreis solltest du ca. 80.000–90.000 € Eigenkapital mitbringen.
Checkliste: Erste Immobilie finanzieren
- Eigenkapital ermitteln (Sparkonten, Bausparvertrag, Wertpapiere, Schenkung)
- Haushaltsrechnung erstellen (Monatliches Nettoeinkommen minus Lebenshaltungskosten)
- Maximale Monatsrate berechnen (max. 35 % des Nettoeinkommens)
- KfW-Förderung prüfen (Programm 300, energieeffizientes Bauen/Kaufen)
- Mindestens 3 Bankangebote einholen (Hausbank + 2 Vergleichsangebote)
- Zinsbindung wählen: 10 Jahre (günstig), 15 Jahre (Planungssicherheit), 20 Jahre (Schutz)
- Notar & Grundbuch einplanen (Termin ca. 4–6 Wochen nach Finanzierungszusage)
Nutze unseren Baufinanzierungsrechner für eine sofortige Kalkulation deiner Wunschimmobilie.
Checkliste: Erste Immobilie finanzieren — Diese 10 Schritte sind entscheidend
- Eigenkapital ermitteln: Sparguthaben + beleihbare Lebensversicherungen + Bausparverträge. Mindestens 20 % des Kaufpreises + Nebenkosten einplanen.
- Bonität prüfen: SCHUFA-Selbstauskunft holen (kostenlos, einmal jährlich). Fehler korrigieren lassen.
- Budget festlegen: Maximale Monatsrate = 30–35 % des Nettoeinkommens. Alle fixen Ausgaben abziehen.
- KfW-Förderung prüfen: Erstbezug, Energieeffizienz — muss vor Kauf beantragt sein!
- Angebote einholen: Über Vermittler (Interhyp, Dr. Klein) + Hausbank + 1 Direktbank
- Zinsbindung wählen: Für Erstkäufer empfehlen wir 15 Jahre — maximale Planungssicherheit
- Sondertilgungsrecht vereinbaren: Mindestens 5 % p.a. kostenlos
- Notartermin planen: Wohngebäudeversicherung und Risikolebensversicherung VOR dem Kaufvertrag abschließen
- Kaufvertrag prüfen lassen: Vom Notar oder Verbraucherzentrale — mindestens 2 Wochen vor Termin
- Einzugskosten einkalkulieren: Umzug, erste Einrichtung, Renovierung — oft unterschätzt
