Phase 1: Vorbereitung (4–8 Wochen vor Kauf)
Lange bevor du ein konkretes Objekt hast, solltest du deine Finanzierung vorbereiten. Sammle Unterlagen, prüfe deine Bonität und hole erste Indikativangebote ein. Viele Verkäufer verlangen eine Finanzierungsbestätigung schon vor dem Notartermin.
Phase 2: Angebote einholen
Kontaktiere mindestens 3 Anbieter parallel: deine Hausbank plus zwei Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein. Vergleiche immer den Darlehen, ohne Nebenkosten. Immer niedriger als der Effektivzins.">Sollzins plus alle Nebenkosten. Immer zum Vergleichen nutzen.">Effektivzins, nicht den Sollzins.
Der komplette Ablauf
- Unterlagen zusammenstellen (Gehalt, Schufa, Eigenkapitalnachweis)
- Finanzierungsrahmen berechnen (Rate, Eigenkapital, Laufzeit)
- Angebote bei 3+ Banken/Vermittlern einholen
- Objekt besichtigen und Eigenkapitalquote und Darlehensbedarf.">Kaufpreis verhandeln
- Finanzierungszusage der Bank einholen
- Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen
- Kaufpreis bezahlen (nach Grundbucheintrag)
- Grundbuch. Bleibt bestehen, auch wenn das Darlehen abbezahlt ist.">Grundschuld eintragen lassen (gleichzeitig)
- Darlehen ausgezahlt — Rate läuft an
- Schlüsselübergabe
Wie lange dauert es?
Von der ersten Anfrage bis zur Schlüsselübergabe vergehen meist 6–12 Wochen. Die Bank braucht für die Zusage 1–3 Wochen. Der Notar-Termin kann kurzfristig sein, aber die eigentliche Eigentumsübertragung im Grundbuch dauert oft 4–8 Wochen.
Plane mit unserem Finanzierungsrechner dein Wunschszenario und dann direkt den Anbietervergleich.
Phase 3: Notartermin und Grundbucheintrag
Sobald die Finanzierungszusage vorliegt, wird der Kaufvertrag beim Notar beurkundet. Der Notar prüft den Vertrag auf Vollständigkeit und erklärt beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten. Wichtig: Lies den Entwurf mindestens 2 Wochen vorher — du hast ein gesetzliches Recht darauf.
Nach der Beurkundung beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese schützt dich als Käufer: Der Verkäufer kann das Objekt danach nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten. Die endgültige Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt typischerweise 4–8 Wochen nach dem Notartermin, sobald Kaufpreis und Grunderwerbsteuer bezahlt sind.
Phase 4: Übergabe und erste Zahlung
Mit dem Grundbucheintrag wirst du offiziell Eigentümer. Die Bank überweist die Darlehenssumme an den Verkäufer. Ab diesem Zeitpunkt beginnt deine monatliche Ratenzahlung — üblicherweise zum 1. oder 15. des Folgemonats.
Plane bei der Übergabe ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen (Strom, Gas, Wasser) und einer Mängelliste. Mängel, die im Protokoll stehen, muss der Verkäufer beheben — was danach kommt, ist dein Risiko. Für die ersten Monate nach Einzug empfehlen Experten eine Liquiditätsreserve von 5.000–10.000 € für unvorhergesehene Reparaturen.
Typische Zeitplanung im Überblick
| Phase | Dauer | Was passiert |
|---|---|---|
| Vorbereitung | 4–8 Wochen | Unterlagen sammeln, Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers. Gute Bonität = günstigere Zinsen.">Bonität prüfen, Indikativangebote |
| Finanzierungsangebote | 2–4 Wochen | Konditionsanfragen, Bankgespräche, Zusage |
| Notartermin | 1–2 Wochen nach Zusage | Kaufvertrag beurkunden, Auflassungsvormerkung |
| Eigentumsübertragung | 4–8 Wochen nach Notar | Grundbucheintrag, Kaufpreiszahlung |
| Übergabe | Am Tag des Grundbucheintrags | Schlüssel, Protokoll, Zählerstände |
Der gesamte Prozess vom ersten Angebot bis zur Übergabe dauert im Durchschnitt 3–6 Monate. Plane lieber konservativ — Verzögerungen beim Notar oder Grundbuchamt sind keine Seltenheit. Mit einem Baufinanzierungsrechner kannst du parallel deine Wunschrate testen, bevor du ein konkretes Objekt besichtigst.
