Die Formel für das Annuitätendarlehen
Die monatliche Rate berechnet sich so: Rate = Darlehensbetrag × (monatlicher Zinssatz + monatlicher Tilgungssatz). Bei 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung: Rate = 300.000 × (0,035/12 + 0,02/12) = 300.000 × 0,004583 = 1.375 € pro Monat.
Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt
Im ersten Monat: Zinsanteil = 300.000 × 3,5 % / 12 = 875 €, Tilgungsanteil = 1.375 - 875 = 500 €. Im zweiten Monat: Restschuld 299.500 €, Zinsanteil 873 €, Tilgungsanteil 502 €. Über die Jahre verschiebt sich die Rate immer mehr Richtung Tilgung.
Was du mit dem Rechner prüfen kannst
- Wie viel Rate kann ich mir leisten?
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Unser Baufinanzierungsrechner übernimmt alle Berechnungen für dich — inklusive Restschuld, Zinsen gesamt und Laufzeit. Alle Ergebnisse direkt vergleichen im Anbietervergleich.
Erfahrung aus der Praxis
Viele Kreditnehmer unterschätzen den Unterschied zwischen verschiedenen Anbietern. In unserer Erfahrung: Wer nur seine Hausbank fragt, zahlt im Schnitt 0,3–0,6 % zu viel. Bei 250.000 € Darlehen und 10 Jahren Zinsbindung sind das 7.500–15.000 € — für nichts.
Die Zinsberechnung bei Baufinanzierungen
Bauzinsen werden auf Basis der Restschuld zu Beginn jeder Periode berechnet. Bei einem Annuitätendarlehen sinkt die Zinslast mit jeder Rate, während der Tilgungsanteil steigt.
Formel für die Monatsrate
Monatsrate = Darlehensbetrag × (Monatszins × (1 + Monatszins)^Laufzeit in Monaten) / ((1 + Monatszins)^Laufzeit in Monaten - 1)
| Zinssatz | Tilgung | 300k € | Monatliche Rate |
|---|---|---|---|
| 3,5 % | 2 % | 300.000 € | 1.375 € |
| 3,5 % | 3 % | 300.000 € | 1.625 € |
| 4,0 % | 2 % | 300.000 € | 1.500 € |
| 4,0 % | 3 % | 300.000 € | 1.750 € |
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Online-Zinsrechner vs. manuelle Berechnung
Die manuelle Berechnung nach der Annuitätsformel ist komplex — für die Praxis nutze einen Online-Rechner. Unser Baufinanzierungsrechner berechnet Rate, Zinskosten und Tilgungsplan automatisch für jede Kombination aus Darlehen, Zinssatz und Laufzeit.
Wichtig: Vergleiche immer den effektiven Jahreszins, nicht den Sollzins. Nur der Effektivzins enthält alle Kosten und ist nach PAngV der einzig zulässige Vergleichswert bei Baudarlehen.
Bauzinsen berechnen: Die Formeln dahinter
Hinter dem scheinbar einfachen Bauzins steckt eine mathematische Struktur, die du verstehen solltest — um Angebote zu vergleichen und eigene Szenarien durchzurechnen.
Monatliche Rate (Annuität):
Rate = K × (i × (1+i)^n) / ((1+i)^n - 1)
wobei: K = Darlehenssumme, i = Monatszins (Jahreszins/12), n = Anzahl Monate
| Darlehensbetrag | Zins | Anfangstilgung | Monatliche Rate | Gesamtzinsen (10J) |
|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | 3,0 % | 2 % | 1.042 € | ca. 67.000 € |
| 300.000 € | 3,5 % | 2 % | 1.313 € | ca. 94.000 € |
| 350.000 € | 3,5 % | 2 % | 1.531 € | ca. 109.000 € |
| 400.000 € | 4,0 % | 2 % | 2.000 € | ca. 143.000 € |
