Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der Wert, mit dem deine Immobilie als Kreditsicherheit angesetzt wird. Er liegt meist 10–20 % unter dem Kaufpreis, weil die Bank einen Sicherheitspuffer einrechnet. Beim Kaufpreis 400.000 € ist der Beleihungswert oft nur 320.000–360.000 €.
Der Beleihungsauslauf: Das entscheidende Verhältnis
Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert × 100. Je niedriger dieser Wert, desto günstiger dein Zinssatz.
- Unter 60 %: Beste Zinskonditionen ("goldener Beleihungsauslauf")
- 60–80 %: Normale Konditionen, leichte Aufschläge
- 80–100 %: Deutliche Zinsaufschläge
- Über 100 %: Nur wenige Banken, sehr hohe Zinsen
Praktisches Beispiel
Kaufpreis 400.000 €, Beleihungswert 340.000 €, Eigenkapital 100.000 €: Darlehensbetrag 300.000 €. Beleihungsauslauf: 300.000 ÷ 340.000 = 88 % → Zinsaufschlag ca. 0,3–0,5 % gegenüber 60 %. Mit 140.000 € EK wäre der Auslauf 76 % → deutlich günstiger.
Was du daraus mitnehmen solltest
Mehr Eigenkapital bedeutet niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet günstigeren Zins. Jeder Prozentpunkt zählt. Berechne dein optimales Szenario mit unserem Rechner.
Erfahrung aus der Praxis
Viele Kreditnehmer unterschätzen den Unterschied zwischen verschiedenen Anbietern. In unserer Erfahrung: Wer nur seine Hausbank fragt, zahlt im Schnitt 0,3–0,6 % zu viel. Bei 250.000 € Darlehen und 10 Jahren Zinsbindung sind das 7.500–15.000 € — für nichts.
Beleihungswert und Beleihungsauslauf: Der Einfluss auf deinen Zins
Der Beleihungsauslauf (LTV = Loan-to-Value) ist das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Er bestimmt maßgeblich deinen Zinssatz — je niedriger, desto günstiger.
| Beleihungsauslauf | Zinsaufschlag | Beispiel |
|---|---|---|
| Unter 60 % | Kein Aufschlag (Bestkonditionen) | 180k € Darlehen, 300k € Wert |
| 60–80 % | +0,1–0,2 % | 240k € Darlehen, 300k € Wert |
| 80–90 % | +0,3–0,5 % | 270k € Darlehen, 300k € Wert |
| Über 90 % | +0,5–1,0 % oder Ablehnung | 280k€+ Darlehen, 300k € Wert |
Beleihungswert ≠ Kaufpreis
Der Beleihungswert wird von der Bank selbst geschätzt — meist 10–20 % unter dem Kaufpreis als Sicherheitspuffer. Das bedeutet: Selbst bei 80 % Eigenkapitaleinsatz kann der Beleihungsauslauf über 80 % liegen.
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Beleihungsstufen und ihre Zinswirkung
| Beleihungsauslauf | Bedeutet | Zinseffekt |
|---|---|---|
| Unter 60 % | 40 %+ Eigenkapital | Bestkondition, kein Aufschlag |
| 60–70 % | 30–40 % EK | +0,05–0,10 % |
| 70–80 % | 20–30 % EK | +0,10–0,20 % |
| 80–90 % | 10–20 % EK | +0,20–0,40 % |
| 90–100 % | 0–10 % EK | +0,40–0,80 % |
| Über 100 % | Vollfinanzierung | +0,80–1,50 % |
Beleihungswert vs. Kaufpreis
Banken berechnen den Beleihungsauslauf nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den Beleihungswert — der liegt in der Regel 10–20 % unter dem Kaufpreis. Das bedeutet: Wer 20 % Eigenkapital vom Kaufpreis einbringt, hat trotzdem einen Beleihungsauslauf von 80–90 % (nicht 80 %).
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Beleihungswert 340.000 €, Darlehen 320.000 € → Beleihungsauslauf = 320.000 / 340.000 = 94 %. Trotz 20 % EK vom Kaufpreis ist der Auslauf hoch!
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