Was ist eine Vollfinanzierung?
Eine Vollfinanzierung bedeutet: Du finanzierst den kompletten Kaufpreis einer Immobilie über ein Bankdarlehen — ohne eigenes Kapitaleinzusetzen. In seltenen Fällen werden sogar die Nebenkosten(Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) mitfinanziert — das nennt sich 110-%-Finanzierung.
Wer bekommt eine Vollfinanzierung?
- Ausgezeichnete Bonität (SCHUFA-Score 95+)
- Sehr sicheres, hohes Einkommen (Beamte, unbefristet Angestellte)
- Werthaltige Immobilie in guter Lage
- Kein weiterer Kredit laufend
- Idealerweise: Eltern oder Partner als Bürgen
Die Kosten einer Vollfinanzierung
Ohne Eigenkapital zahlst du einen deutlichen Zinsaufschlag. Ein Beispiel: 400.000 € Kaufpreis, 3,5 % Sollzins mit 20 % EK vs. 4,3 % ohne EK. Über 10 Jahre Zinsbindung: ca. 25.000 € mehr an Zinsen allein durch den Aufschlag.
Beleihungsauslauf und Zinssprünge
Banken staffeln ihre Zinsen nach Beleihungsauslauf. Bei 60 % gibt es die besten Konditionen, bei 80 % einen Aufschlag, bei 90 % nochmals mehr, bei 100 % oft +0,5–1,0 % gegenüber 80 % Finanzierung.
Risiken der Vollfinanzierung
- Sofortige Überschuldung bei Wertverlust der Immobilie
- Kein Puffer für Reparaturen oder Einkommensverlust
- Höhere monatliche Belastung ohne Reserven
- Schwierigere Umschuldung nach Zinsbindung
- Keine Verhandlungsmacht bei der Anschlussfinanzierung
Wann kann eine Vollfinanzierung sinnvoll sein?
Es gibt Situationen, in denen eine Vollfinanzierung trotzdem sinnvoll ist: Wenn du ein großes Wertpapierdepot hast, das du nicht verkaufen willst. Wenn Mieteinnahmen die Rate übersteigen. Wenn Zinsen für das EK-Sparen höher sind als die Zinsersparnis. In diesen Fällen: Lass dich individuell beraten.
Alternative: Eigenkapital schnell aufbauen
Wenn du noch 1–2 Jahre Zeit hast, lohnt sich gezieltes Eigenkapital sparen. Schon 10–15 % EK senken den Zinssatz um 0,3–0,6 % und sparen dir über die Laufzeit deutlich mehr als du an Miete zahlst.
Berechne dein Szenario mit unserem Baufinanzierungsrechner — vergleiche Vollfinanzierung vs. 20 % Eigenkapital.
Wann genehmigen Banken eine 100%-Finanzierung?
Vollfinanzierung bedeutet: Das Darlehen deckt 100 % des Kaufpreises — die Kaufnebenkosten (8–15 %) zahlst du selbst. Banken genehmigen dies typischerweise nur bei: sehr guter Bonität (SCHUFA über 98 %), überdurchschnittlichem, sicherem Einkommen, geringem Kaufpreis relativ zum Einkommen und einer Immobilie in guter Lage.
Kostenvergleich: 20 % EK vs. Vollfinanzierung
| Szenario (400.000 € Kaufpreis) | Darlehen | Zins | Rate/Monat | Zinsen über 10J |
|---|---|---|---|---|
| 20 % Eigenkapital | 320.000 € | 3,5 % | 1.467 € | ca. 89.000 € |
| Vollfinanzierung (0 %) | 400.000 € | 4,5 % | 2.167 € | ca. 158.000 € |
Alternativen zur Vollfinanzierung
Bevor du eine teure Vollfinanzierung aufnimmst, prüfe diese Alternativen: Bausparvertrag mit staatlicher Förderung, Riester-Kapital über §92a EStG (Wohnriester), zinsfreie Darlehen von Eltern oder Großeltern, KfW-Förderprogramme für Erstkäufer oder eine gezielte Sparphase mit ETF-Sparplan. Mehr zu diesen Möglichkeiten in unserem Eigenkapital-Ratgeber.
Mit unserem Eigenkapital-Rechner erkennst du sofort, wie viel du für deinen Kaufpreis wirklich brauchst — inklusive aller Nebenkosten nach Bundesland.
